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中国房企拓展海外市场迎来了“黄金十年”。
在日前举行的“第二届地产全球化暨海外投资高峰论坛”上，专业移民咨询机构亨瑞集团董事会主席邹亨瑞表示，当前中国房企的海外拓展需求和中国投资者进行全球资产管理配置的需求互相叠加，正形成一股强大的“出海”合力。
与会房企和专家普遍认为，海外房地产投资将成为企业重要的资产配置方向之一，也是中国民间财务、财产安全配置的一个重要渠道，房企拓展海外市场进入了黄金机遇期。
作为中国房企国际化的标杆企业，碧桂园集团早在2013年就在马来西亚楼市创造了出海热销的传奇，如今继续深耕马市场，由“建房卖房”转向了“引产造城”。
碧桂园的海外战略与实践经验为中国房企出海提供了哪些经验启示？碧桂园的海外发展模式转向又说明了什么问题？
重仓新马特区
碧桂园集团重仓新马交界，显示了惊人手笔和气魄。
公开资料显示，碧桂园于2012年12月购入马来西亚柔佛州新山金海湾项目，是碧桂园首个在海外开盘的项目，2013年8月开盘时，集团董事局主席杨国强亲自出席，创下开盘约94亿元的热销战绩，震惊了中新马三地房地产市场。
这为碧桂园海外发展计划增强了信心。继百万平方米大盘金海湾之后，碧桂园又同时在伊斯干达重金布局了占地面积近14平方公里（几近半个澳门的面积）的森林城市项目。总投资超2500亿元，计划用时20年建成。
碧桂园马来西亚区域总裁付锦岭接受记者采访时表示，当前金海湾项目还在销售当中，而森林城市项目展示区也即将对外开放。谈到碧桂园重金布局马来西亚伊斯干达的原因，付锦岭说了几条理由：
❶地理区位优势。伊斯干达是离新家坡最近的马来西亚板块，是新马两国的桥梁和纽带；且2-4个小时的飞行距离可以覆盖超过8亿人口的整个东盟市场；6-8个小时可以飞到大部分APEC成员，包括中国和印度。
❷伊斯干达特区是马来西亚和新加坡两国共同发展的战略重点之一，从成立之后的8年左右时间里，伊斯干达成功吸引了超过原定目标两倍的投资额。
❸森林城市作为人工岛，有独特的城市吸引力。4个岛屿相对独立，较少受周边环境影响，宜居元素、安全和私密性有优势。
❹有苏丹及当地政府的支持。苏丹是森林城市重要的合作伙伴，在项目所在的柔佛州有很强的影响力，森林城市打造绿色城市的愿景与当地政府的发展方向是一致的，得到了当地政府的较高支持，为申请优惠政策提供了很好的基础。
❺碧桂园自身的DNA。碧桂园作为一家扎根大陆、香港上市的中国企业，拥有广泛的潜在资源和人脉，对于项目成功有促进作用。
碧桂园集团执行董事、海外事业部总裁苏柏垣对记者表示，森林城市项目随着环评规划施工手续的完善以及碧桂园严格按照规划审批环保要求施工，马来西亚联邦政府和新加坡政府都看到碧桂园确确实实是在按照规划在建造一座城市，中国企业在真干，因此从政府到社会，负面的舆论已经趋于淡化，项目推进变得愈加顺畅。
“我们有信心森林城市肯定能成为马来西亚申请优惠政策最好的项目。”苏柏垣说，目前森林城市整个规划、产业定位和开发理念都得到了合作方苏丹的高度认可，特别是碧桂园的高速高效工作得到了认可，苏丹当前在积极帮助森林城市争取联邦优惠政策。且目前联邦政府也已介入参与项目规划，希望和碧桂园一起来把森林城市打造成为未来之城。
从“建房”到“造城”
在众多出海房企的全球布局和战略版图中，碧桂园的模式有其独特之处。
目前来看，绿地进入国家最多，已进入英国、美国、澳大利亚、加拿大、韩国等9个国家的13个海外城市，2015年海外销售收入目标是300亿元。
而万达海外投资总额最大。万达集团董事长王健林在哈佛大学发表演讲接受现场提问时就表示，万达海外并购的竞争力首先就是“有钱”，从院线、文旅到体育产业，万达什么都买。
万科日前拟通过3000万英镑注资方式收购位于英国伦敦科技城中心的TheStage项目20%股份，一举进入了欧洲房地产市场。
相比之下，碧桂园是海外单体项目押注最多的。苏柏垣向记者坦言，海外模式从“建房”向“造城”升级，需要房企有较强的资金实力和强大的抗风险能力。
“做这样一个开发体量大、投资规模大、建设周期超长的造城项目，我们每天都在迎接挑战，但我们认为风险是可控的。”苏柏垣表示。
森林城市“海之贝”销售中心
在接受采访的多位业内人士看来，无论从海外房地产市场状况来看，还是从房企融入当地经济社会发展来看，中国房企想要在海外市场取得长久的发展，成为世界性的品牌企业，必须要转变投机的观念，改变快速开发变现、打一枪换一个地方的传统模式。
苏柏垣说，与金海湾项目快速开发、快速销售不同，森林城市项目寄托着碧桂园董事局主席杨国强的造城情怀，这个项目不是一开放就卖房子，而是先展示规划定位，向外界传递这是一个产城融合的项目，产业先行，和当地政府和人民一起谋共赢。
虽然国内整体房地产市场在调整下行，但是海外房地产市场也同样不是避风港。根据国际地产投资顾问公司莱坊房地产经纪公司研究，过去5年全球十大最火热的房地产市场，中国高居榜首，马来西亚位居第9。
研究报告显示，过去5年，海外投资者令马来西亚房地产价格上升了28.5%。为了压抑楼巿，马来西亚联邦政府推出了针对海外买家的降温政策。莱坊预测，明年新兴市场房价指数或下滑。
调研中，记者了解到，马来西亚华人的房产购买需求已经基本被消费了一轮，房企的营销策略必须随着市场的变化而主动做出调整。碧桂园从“建房”到“造城”的模式升级，也是中国品牌房企深耕海外的大趋势。
融合谋共赢
在中国房企国际化浪潮之中，碧桂园扬帆远航，大手笔大气魄海外造城，引领中国“建造”国际品牌向中国“造城”国际品牌升级。从这种意义上说，碧桂园集团已不单纯是一家房地产企业。
记者在采访中了解到，作为行业龙头，碧桂园带领中国建筑产业链抱团出海，对中国建筑业的国际产能合作、对中国技术出口、对国内经济都有明显拉动效应。
碧桂园集团海外事业部总裁助理于润泽表示，碧桂园出海不仅仅带动了一批建筑类企业共同走出国门，更为重要的是森林城市是一座梦想之城，包括华为等国内各类优秀企业都会在森林城市的平台上获取成长的机会，而随着森林城市各项优惠政策的落地，森林城市将成为中国企业辐射东盟国家的平台。
碧桂园智慧城市负责人姜欢表示，碧桂园森林城市项目是由中国企业牵头的首个智慧城市建设，中国国内企业非常有意愿来参与这个项目。
对于国内企业来说，森林城市是个城市级的项目，有很大的商机可以挖掘，而且森林城市提供了一个很好的展示平台，可带动企业在东南亚的影响力，促进企业进行产业的转型和增值。在后期运营阶段，森林城市争取到的优惠政策，还会对企业业务起到提升作用。
谈到中国房企出海面临的风险，于润泽说包括政治风险、经济风险、金融风险等不可控风险。
同在伊斯干达有开发项目的绿地集团马来西亚区总经理吴韶华表示，建议国内企业在海外用人、资金、法律法规等方面必须本地化。
一些业内专家也给出了建议。莱坊新家坡机构执行主席陈忠青认为，伊斯干达当前最重要是商机，是商机带动人口。碧桂园可以助力政府引进新家坡的大企业进驻，进而形成催化效应和磁场。
新加坡南洋理工大学人文社科学院院长刘宏建议，中国政府当前正在着力推动“一带一路”，应该考虑通过一些标杆性的企业作为先导，包括碧桂园这样在马来西亚投资很大的企业。*文章来源于新华社瞭望智库
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发表于 2016-11-15 10:52:17
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